行业下行 轻资产模式优势凸显

经过二十余年的快速发展，我国累计开发商办类建面35亿平方米，时代的高楼大厦已逐步建成，留下了存量改造的巨大空间。据测算，中国20大城市商业物业的存量在2020年超过2亿㎡，2030年全国购物中心存量面积将达到7.1亿㎡。巨大的购物中心存量给予了存量改造的巨大市场，布局存量市场的时机已然来临。

此外，尽管近年在疫情的冲击下，购物中心开业有所放缓，但整体上增长仍在持续。2021年，全国新开业商业项目达545个，体量超4700万平方米，包括华润、龙湖在内的头部玩家仍然在孜孜不倦地开设购物中心。用一句话描述当前的商业地产市场格局，即“存量空间大，增量有空间”，商业地产仍存在广阔的市场空间。

在巨大的市场需求下，优质的商管服务能力仍然是宝贵的稀缺资源。随着人民群众生活水准的提高，新时代的消费者对于购物中心的要求日渐提高，更加强调购物中心的体验和社交功能。这也使得当前的购物中心的运营变得日趋复杂，业主也对购物中心运营管理能力提出更高的要求，比如优质商户资源、项目定位能力等。

然而从当下的市场环境来看，大部分开发商缺乏商业物业运营的能力。以商业广场为例，根据万达商管招股书数据，国内出租率低于70%的商业广场数量占总商业广场数量的45.79%，近半数商业广场经营情况不佳。这也为专业性的商业运营服务商带来了巨大的市场机会。

在当下的时空环境下，相对于重资产模式，轻资产模式的优势相对凸显。首先，就经营的模式而言，轻资产模式更适合当下残酷的市场环境。具体来看，传统的商业地产的发展模式主要分为重资产和轻资产两种发展模式。重资产模式直接持有投资物业，虽然能够充分享受资产增值带来的收益，但是也具有沉淀资金多、回报周期长的缺点。在当下融资受阻，销售困难的市场环境下，现金流对于商业地产商而言无比金贵，需要沉淀大量资金的重资产模式显然不适应当下的市场环境。

轻资产模式则以运营为主，投入资金较少，且扩张速度较快，是商业地产商突围的重要途经。以头部玩家华润置地为例，其计划至2025年开业商场102个，而其轻资产输出的规模则高达150个，扩张速度明显高于重资产模式。在这样的大背景下，包括龙湖在内的头部房企纷纷发力轻资产赛道。作为长期深耕商业地产的玩家，世茂商业也将轻资产服务输出作为企业在艰困的行业环境下突围的重要手段。

以人为本，精细运营输出价值

打铁还需自身硬，不同于重资产模式，轻资产模式对于企业的运营能力和资源协调能力提出了较高的要求。轻资产项目往往难以在建筑等硬件方面有较大的发挥空间，更多的从招商、运营等方面入手。就轻资产模式的本质而言，其输出的是管理。管理团队的经验，对于客户群体喜好的认知都至关重要。这就需要一支长期在市场摸爬滚打，具有先进理念和商场管理经验的轻资产团队。以世茂商业为例，其团队成员多来自华润、万达等头部商业地产公司，拥有十年以上的从业经验，项目输出的经验丰富，具备全链条运营管理能力。以人为本，团队至上，这也是世茂商业近年快速输出轻资产项目的重要基石。

优质的资源平台是做好商业的基础，优秀的商业运营商在资源平台方面必有自身的积淀。在对外输出轻资产项目的过程中，丰富的合作品牌资源是轻资产输出的重要支撑。纵观万达、华润等头部企业，其均有一批同进同退、合作共赢的合作品牌。新商场开到哪里，合作品牌就开到哪里。而作为国内知名商业地产发展商，世茂商业在品牌招商方面具备丰富经验，包括耐克、优衣库、Dior在内的一大批拥有全球影响力的品牌均成为了世茂的合作伙伴，兼具稀缺性和创新性的品牌资源生态体系是世茂商业对外进行管理输出的重要支撑。

在轻资产输出的过程中，过去的成功操盘经验和标杆项目带来的声誉则属于重要的“无形资产”。尤其是在疫情持续肆虐的当下，轻资产团队拥有带领旗下商业“逆势生长”的能力在激烈的市场竞争中显得尤为重要。而在商业市场精耕细作了多年的世茂，旗下商场的经营在疫情的冲击下表现出强大的韧性。以济南世茂广场为例，截止至6月30日，济南世茂广场组织包括非人哉等知名IP人气活动超20场，客流累计达1000万人次，同比提升28%，销售额超5.4亿，同比提升8%。旗下商业的绩效稳步向上，这也是世茂商业对外输出轻资产项目的重要底气。

济南世茂广场“狂抢节”现场

成熟的产品体系是轻资产管理输出的必要条件。整体来看，行业内对外输出到达一定规模的企业均拥有一套品牌理念清晰、产品线丰富的标准化产品体系。而对于世茂商业而言，其产品体系经过长年的升级和迭代，已形成的商业产品体系，包含了大型文旅综合体商业、区域型购物中心和mini商业在内的四大商业产品线（世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+）及两大办公产品线（世茂大厦、世茂智汇园LinkPark）。此外，世茂商业还拥有包括“灵石茂险王”、“蓝精灵”在内的原创IP和国际IP。公司稳抓IP的内容与品质，赋予实体商业有趣的灵魂，满足城市生活的美好再创造。整体来看，丰富而多元的产品系，支撑了公司产品的顺利输出。

世茂商业多元的产品阵容

在资源、专业和产品优势的多重加持下，世茂商业近年持续拓展轻资产项目。世茂商业目前在营及在建在筹合计管理面积逾1000万平米，轻资产项目管理体量约160万平米，包含整租、管理输出、专业服务等多种合作模式。其中处于筹备期的轻资产项目扬州世茂广场，地处市中心文昌阁商圈，毗邻瘦西湖风景区，是一座建筑面积15万方市中心商业航母级购物中心。项目集品质生活地、潮流聚集地和酷玩畅想地为一体，打造扬州新地标。

日照世茂广场效果图

此外，山东公司已签约服务轻资产项目4个，包括日照世茂广场、济南路港广场项目、临淄上地广场和青岛悦+MALL四大项目。其中济南路港广场项目位于槐荫区西市场成熟商圈，目前签约面积达55%，其中万达影院、士尼家庭娱乐中心、奈雪、佰烧、周大福精致、龍歌、齐状元、威龙传奇等均为区域首进品牌。此外，临淄上地广场目前已经签约入驻品牌40余家，包括Q想乐园、华为、小米、比亚迪、周大福、老凤祥等均为临淄首店/旗舰店。四大签约项目将于2023年陆续开业，掀起当地商业热潮。

济南世茂广场狂抢节活动图

随着市场环境的逐步好转，世茂商业将进一步加大对轻资产业务的投入力度，聚焦有优质在营项目的核心城市群，借力在营项目的品牌影响力积极外拓，力争逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局。布局的轻资产项目的陆续开业将为企业带来源源不断的“活水”，帮助企业顺利实现业绩突围。